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婚前买房的产权归属问题浅析
  [来源:夷陵支社][作者:易金燕][2018年4月24日][文章点击数:504]  

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的三部解释性规定是最高院对现行1981年《中华人民共和国婚姻法》的有效补充。这三部解释性规定对夫妻共同财产的认定、分割进行了逐步细化的规定。“结婚要买房”、“买房才结婚”,无论在一线城市还是二三线城市,已经成为较为普遍存在的社会现象。随着“私有财产”观念的不断增强,人们不仅关注夫妻共同财产的保护,对婚前个人财产的认定也极为重视。现就结合相关法律法规对婚前买房的产权归属,作以下分析:

一、婚前男方全款买房,登记在男方个人名下。

    根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这种情况,房屋的所有权为男方婚前个人财产。无论夫妻双方在该房屋内居住多长时间,该房屋的所有权仅为男方单独所有,不会转化为夫妻共同财产。

二、婚前男方贷款买房,房屋登记在男方名下,婚后男女双方共同还贷

    根据《婚姻法(解释三)》第五条[1]规定,此房屋的所有权归男方所有,但是共同还贷的部分及还贷数额相应的增值部分属于夫妻共同财产的。例如男方婚前购买一套价值200万的房屋,首付款40万,房屋登记在男方名下,婚后夫妻双方共同还贷160万。五年后,该房屋涨价至300万。其中夫妻共同还贷的160万及160万的增值部分为夫妻共同财产,另外40万及40万增施部分仍为男方个人婚前财产。

三、婚前男方全款买房,登记在女方名下的

一般情况下,这种情况认定为婚前男方赠与女方的财产,应认定为女方的个人财产。婚后,该房屋不会自动转换为夫妻共同财产。但是根据《婚姻法(解释二)》第十条第一、二款[2]规定,以下几种情况,男方可以要求女方返还其赠与女方的房屋:

1、男方以结婚为目的,赠予女方一套房产,但因女方单方面悔婚,男方有权要求返还这套房产;即使男女双方登记结婚,但是没有共同生活,男方同样有权要求女方返还此套房产。

2、男方不是以结婚为目的,赠与女方房产的,一般情况下应认定为男方无偿赠与女方的财产,属女方的个人财产,但是存在一种特殊情况。下面借助一个非常有名的案例——经济学家郎咸平联手第六任前妻争夺房产案。郎咸平在婚姻存续期间因追求一位廖姓空姐,赠与其一套房产,后郎咸平与廖女士生恶。郎咸平遂诉讼要求廖女士返还此套房屋。廖女士以此套房屋为郎咸平无偿赠与为由不予返还,法院支持了廖女士的抗辩理由。郎教授将此事告与第六任前妻,前妻依据《婚姻法(解释三)》第十一条第二款主张[3]:郎咸平在夫妻关系存续期间擅自处分重大夫妻共同财产,请求法院判令廖女士返还该房屋。最后法院支持了郎咸平前妻的诉讼请求。

四、婚前男方全款买房,房屋登记在男女双方名下

    此种情况房屋为夫妻双方共同财产,可以理解为婚前男方对女方的无偿赠与。

五、婚前男方全款买房,产权证在婚后办理,房屋登记在男方名字下

这种情况,只要男方能够出具购房合同及买房的票据,法院应认定为男方的婚前个人财产。

六、婚前男方贷款买房,房屋登记在男方名下,婚后办理产权证,婚后夫妻双方共同还贷

根据《婚姻法解释()》第十条[4]规定,该房屋一般认为男方的个人婚前财产,但是夫妻共同还贷这部分及其增值的部分是属于夫妻共同财产。

七、婚前男女双方共同出资全款买房,登记在女方名下

严格从法律角度来讲,该房屋属于夫妻共同财产,因为是男女双方共同出资的。如果没有证据证明是双方共同出资,仅看产权证上的名字、购房合同上的名字来讲,首先推定为女方婚前个人财产;如果主张房屋为夫妻公共财产,主张一方应提供相应的付款记录、转账记录或共同出资的协议等证据。

八、婚前男方全款买房,产权登记在男方名下,婚后在产权证上添加女方姓名的

这种情况认为是婚内男方对女方的一种赠与行为。婚前这个房屋为男方个人所有,其同意在房产证上添加女方姓名,其实就是一种婚内赠与行为,该房屋应认定为夫妻共同财产。

九、婚前男方全款买房,产权登记在男方名下,婚后变更登记在女方名下

根据《合同法》关于赠与合同的规定,应认定为男方对女方的赠与。通常女方在婚姻存续期间的受赠财产属于夫妻共同财产,这种情况,会被认定为夫妻双方的共同财产;如果夫妻双方采用的财产约定制的情况下,该房屋应认定为女方的个人财产;如果男方明确表示将房屋赠与女方单独所有,此时该房屋为女方的个人财产,不属于夫妻共同财产。

 



[1] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第五条:夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

[2] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第十条规定:当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果查明属于以下情形,人民法院应当予以支持:

()双方未办理结婚登记手续的;

()双方办理结婚登记手续但确未共同生活的;

()婚前给付并导致给付人生活困难的。

适用前款第()()项的规定,应当以双方离婚为条件。

 

[3] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第二款夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

[4] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

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